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Immobilier: ça stagne dans Mercier-Est

Immobilier
Pamplemousse.ca a analysé le nouveau rôle d’évaluation foncière de Montréal. (photo : Stéphane Desjardins - Archives du Journal de Mercier-Est)
Pamplemousse.ca a analysé le nouveau rôle d’évaluation foncière de Montréal. (photo : Stéphane Desjardins – Archives du Journal de Mercier-Est)

Les valeurs des propriétés dans Mercier-Est stagnent, tant pour les plex que pour les condos, dont les ventes chutent fortement.

Pamplemousse.ca a analysé le nouveau rôle d’évaluation foncière de Montréal, pour constater que, dans l’arrondissement de Mercier–Hochelaga-Maisonneuve, la hausse moyenne de toutes les propriétés (résidentielles, commerciales, institutionnelles, terrains vacants) est de 6,1 %. En 2014, la hausse fut de 16,5 % en moyenne dans l’arrondissement, et de 18,1 % dans le Faubourg Contrecœur (v. notre texte du 17 et du 20 décembre 2013).

Mais comme il est impossible cette année d’obtenir des données issues du rôle spécifiquement pour Mercier-Est, nous avons demandé à la firme JLR d’analyser les prix médians des propriétés vendues pour une période d’un an, se terminant en août 2016. Signalons que la variation des prix donne une idée générale de l’évolution du marché, mais n’indique pas la variation de la valeur d’une propriété unique.

JLR a enregistré 192 ventes de condominiums durant cette période, soit une baisse de 36 % par rapport à la même période se terminant en 2014. Le prix médian s’établissait à 230 000 $, soit une variation nulle par rapport à 2014.

Pour les plex (deux à cinq logements), la firme a recensé 187 ventes, soit 4 % de plus que 2014, pour un prix médian de 410 000 $, en hausse de 1 % par rapport à 2014.

En ce qui a trait aux unifamiliales, JLR a enregistré 202 ventes, en baisse de 1 % par rapport à 2014. La valeur médiane s’établit à 345 000 $, en baisse de 1 % pour la même période.

Le nouveau rôle

À la mi-septembre, Montréal a publié son dernier rôle d’évaluation foncière, qui s’applique aux années 2017 à 2019. Ce document fixe la valeur des 508 125 propriétés sur l’île de Montréal, arrondissements et villes défusionnées comprises. Le rôle fixe la valeur réelle d’un immeuble (terrain et bâtisse) à partir de laquelle la Ville calculera le compte de taxes. Pour fixer cette valeur, les évaluateurs ont tenu compte des conditions du marché immobilier au premier juillet 2015, dans le voisinage de l’immeuble en fonction des immeubles comparables. La ville tient comte d’autres facteurs, comme les revenus des immeubles locatifs, le coût de remplacement en cas de sinistre, la dépréciation, etc.

Ainsi, la valeur des 508 125 immeubles montréalais s’élevait à 326,8 milliards de dollars, soit 5,9 % de plus que pour le dernier rôle (2014). C’est une hausse beaucoup moins élevée qu’entre 2011 et 2014, alors que cette valeur avait grimpé de 19,5 %. Au début des années 2000, cette valeur moyenne avait grimpé de 22,7 % (2004) et de 38,6 % (2007). Le marché immobilier de Montréal ralentit, car la hausse actuelle est la plus faible en 15 ans dans le secteur résidentiel.

Par contre, même si la hausse moyenne des valeurs pour Montréal dans son ensemble est de 5,9 %, elle peut être plus ou moins élevée selon l’arrondissement ou le secteur où se situe votre logement. Certains propriétaires peuvent donc se retrouver avec une hausse moins élevée, égale ou plus élevée que la moyenne montréalaise de 5,9 %.

Valeur moyenne

Le parc immobilier de la métropole compte 91 % d’immeubles résidentiels, dont 153 917 unifamiliales, 179 920 condos, 445 330 multiplex de 5 logements et moins, 1176 immeubles à bureaux, 240 centres commerciaux, 17 387 immeubles commerciaux diversifiés, 2934 immeubles institutionnels et 5809 immeubles industriels. Fait à noter, Montréal compte 16 350 terrains vacants sur l’île.

La valeur moyenne d’une unifamiliale, à Montréal, est de 510 100 $ (hausse de 5,3 %), celle d’un condo est de 324 200 $ (hausse de 3,5 %). Soulignons que Montréal compte 10 947 maisons évaluées à plus de un million (M) $, la plus chère valant 19,1 M$. Les propriétés les plus chères à Montréal (certaines en milliards [G] $) : Aéroport Montréal-Trudeau (2,27 G$), Centre universitaire de santé de McGill (CUSM : 1,35 G$), Centre hospitalier de l’Université de Montréal (CHUM : 908 M$), Place Ville-Marie (884 M$), Complexe Desjardins (761 M$), Université de Montréal, excluant Polytechnique et HEC (697 M$).

Mercier–Hochelaga-Maisonneuve

L’arrondissement de Mercier–Hochelaga-Maisonneuve compte 137 734 habitants. C’est le quatrième plus peuplé de Montréal. Avec 31 966 propriétés, MHM ne compte toutefois que 7,44 % des propriétés inscrites au rôle.

On dénombre 5463 unifamiliales dont la valeur moyenne s’élève à 356 400 $ (en hausse de 6,6 %). Le nombre de condos s’élève à 7781 et la valeur moyenne est de 235 400 $ (hausse de 1,1 %). L’arrondissement compte 11 890 plex de cinq logements et moins, dont la valeur moyenne a grimpé de 6,2 %.

À titre de comparaison, Outremont compte 1879 unifamiliales dont la valeur moyenne est de 1,4 M$, et 2473 condos (valeur moyenne de 484 800 $). Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles compte 19 601 maisons (valeur moyenne de 324 200 $) et 5160 condos (valeur moyenne de 185 400 $). Ville-Marie (qui englobe le centre-ville et le village gai) domine le marché de la copropriété, avec 19 162 condos (valeur moyenne de 426 900 $), suivi du Plateau-Mont-Royal, avec 10 743 condos (valeur moyenne de 365 600 $).

Chez les villes défusionnées, sans surprise, la valeur moyenne des 3505 unifamiliales de Westmount se situe à 1,6 M$, celles de ses 934 condos est de 977 500 $. Suivent Hampstead et Mont-Royal pour les valeurs les plus élevées. L’Île-de-Dorval et Montréal-Est sont les villes où les valeurs moyennes sont les moins élevées.

On peut consulter ici le rôle triennal d’évaluation de Montréal. Il entre en vigueur le premier janvier prochain.

MHM

Statistiques pour Mercier–Hochelaga-Maisonneuve. Source : Ville de Montréal

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