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Mercier-Est n’échappe pas à la vague Airbnb

Économie
Certains font beaucoup d’argent sur AirBnB. Souvent au détriment de la qualité de vie de leurs voisins. (carte tirée du site web de AirBnB)

Beaucoup de logements sont offerts sur la plateforme Airbnb dans Mercier-Est. À la mi-juillet, on comptait une trentaine d’offres.

La plupart des nuitées étaient proposées sous les 100 $, sauf cinq d’entre elles : une maison dans le Faubourg Contrecœur à 175 $, une autre rue Saint-Émile, au nord d’Hochelaga, pour 116 $, une face à la promenade Bellerive à 110 $, une autre à 100 $ sur Fletcher, au nord d’Hochelaga, et un appartement à 100 $, avenue Lebrun au sud de Sherbrooke. Dans l’ensemble de l’arrondissement, Airbnb affichait 475 offres en mai (derniers chiffres disponibles), selon la société AirDNA (www.airdna.co), qui publie des rapports statistiques sur Airbnb.

Des milliers de propriétaires montréalais profitent de cette plateforme pour arrondir leurs fins de mois ou, carrément, accélérer le remboursement de leur hypothèque. Une part croissante d’entre eux ont transformé en hôtel leur logement, maison ou copropriété, légalement ou non. Ce qui inquiète les spécialistes en tourisme et les défenseurs des locataires. La plupart des hôtes québécois réalisent des revenus annuels de moins de 30 000 $ sur Airbnb. Par contre, certaines personnes vivent un conte de fées, car leur propriété est située dans un quartier chaud (Vieux-Montréal, centre-ville, Plateau Mont-Royal). Pendant la fin de semaine du Grand Prix, on a vu plusieurs logements du Plateau Mont-Royal affichés à 3000 $ la nuit, et un à 10 000 $ ! Mais si le logement est en périphérie des quartiers à la mode, les revenus peuvent être bien moindres, de l’ordre 30 $ à 50 $ par nuitée.

Pamplemousse.ca a obtenu quelques chiffres (convertis en dollars canadiens) pour l’arrondissement de Mercier–Hochelaga-Maisonneuve de la part de AirDNA. Sans surprise, les logements situés dans Hochelaga-Maisonneuve sont généralement plus chers en moyenne que ceux de Mercier, car ils sont plus rapprochés du centre-ville, du Parc olympique et du métro. Dans MHM, le taux d’occupation médian était de 50 % en mai. Le tarif moyen quotidien est d’environ 125 $ au cœur de l’été, peu importe le type de logement. En mai, il était de 59 $ pour un logement de une chambre et 99 $ pour un logement de deux chambres. Par comparaison, un logement du centre-ville de Montréal génère des revenus moyens par nuitée de 120 $ pour une chambre et de 173 $ pour deux chambres; sur le Plateau Mont-Royal, ces chiffres sont de 94 $ et 127 $.

AirDNA a dressé la liste des propriétés les plus « payantes » de l’arrondissement. Il s’agit de revenus annuels estimés pour des logements loués, probablement à l’année. Nous en avons sélectionné quelques-uns :

Quelques propriétés dans Mercier—Hochelaga-Maisonneuve
Chambre privée 11 274 $  
Chambre privée « près du métro » 10 167 $
Loft dans HoMa 36 204 $
Loft dans HoMa 25 512 $
Loft dans HoMa 22 264 $
Appartement d’une chambre 27 124 $
Condo, terrasse, une chambre 20 697 $
Appartement de deux chambres 40 930 $
Loft avec deux chambres 27 591 $
Maison, 3 chambres, cour 37 719 $
Maison « moderne », 3 chambres 24 172 $
Source : www.airdna.co, mai 2017
Montants convertis en dollars canadiens

Prenons le cas fictif d’un condo dont l’hypothèque se situe à 1200 $ par mois, et dont les frais mensuels de copropriété sont de 300 $. Ajoutons les autres frais (internet, électricité, chauffage, taxes et frais de copropriété) de 13 200 $ : son coût de fonctionnement totalise 31 200 $.

Une propriété qui générerait des revenus de 150 $ par soir (qui abondent sur les cartes Airbnb, dans les quartiers à la mode), louée 60 % du temps, totaliserait des revenus de 32 400 $, donc un profit de 1200 $… avant impôt, taxes et autres frais. Louée quatre soirs par mois, elle dégage un revenu 7200 $ par année. Avec un taux hypothécaire de 5 %, l’économie sur cette somme représente 360 $ (1620 $ pour des revenus de 32 400 $).

De nombreux spécialistes soupçonnent que la majorité des affichages Airbnb sont « illégaux », c’est-à-dire qu’ils ne sont pas inscrits auprès des autorités fiscales ou touristiques. Concrètement, dès que vous louez une chambre ou votre logement, vous devez déclarer ces revenus à l’impôt, que ce soit pour une nuit ou à plein temps. Si vous le faites par Airbnb, vous devez obtenir une attestation de classification de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (citq.qc.ca, frais annuels d’environ 250 $). De plus, si vous réalisez des revenus annuels de plus de 30 000 $, vous devez vous inscrire auprès de Revenu Québec et percevoir la TPS et la TVQ. Vous devez aussi informer votre assureur. Sinon, en cas de sinistre, celui-ci pourrait refuser de plein droit de vous indemniser. Ce dernier peut annuler le contrat, augmenter vos primes ou votre franchise ou exiger un nombre maximal annuel de nuitées. D’autre part, Airbnb fait souvent la manchette pour tapage nocturne, déchets déposés au mauvais moment, vandalisme, vols, prostitution… Des cas de voisins excédés se multiplient à Montréal. Il n’est pas rare que certains résidents vivent un véritable calvaire.

Québec Solidaire a d’ailleurs déposé un projet de loi qui forcerait Airbnb à communiquer au fisc tous les renseignements liés aux transactions, à percevoir les taxes, à limiter le nombre de permis Airbnb à un par personne ainsi que le nombre de nuitées par logement à moins de 61 jours par année sans devoir se procurer d’attestation de classification. Car Airbnb provoque une baisse de l’offre de logements locatifs à long terme partout dans le monde, y compris au Québec. Des groupes communautaires du Plateau et de La Petite-Patrie réclament carrément d’interdire Airbnb sur leur territoire.

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